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AUTO CONSTRUCTOR
 
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INTRODUCCION


OBJETIVOS


CONSTRUYENDO NUESTRA PROPIA CASA

No puede dejar de ser normal el deseo de construir su propia casa y, por ello, es nuestro anhelo jóven cuando deseamos iniciar una vida con un objetivo sano y positivo.

Para ello se requiere tener "el deseo de construirla, el financiamiento necesario y el apoyo técnico", para hacerla de manera que se obtenga: "una casa que cumple con los requisitos mínimos que el propietario y su familia desean para complementar una vida tranquila y exitosa"

También es posible que, a través de los años, decidamos renovar o construir una nueva casa para nosotros mismos u otro miembro de la familia; o bien con fines lucrativos como arrendarla para tener un ingreso extra a nuestro retiro.

Cualquiera que sea el objetivo estaremos enfrentados a una inversión de largo plazo que debe cumplir con requisitos mínimos de calidad para obtener un mayor beneficio residual.

Cuando hablamos de calidad estamos considerando "tanto la calidad del sistema constructivo, como de los materiales, y si pensamos a futuro, también debemos hacerlo respecto de la calidad de la mantención que necesitará y las modificaciones a futuro"

Por muchos años nos hemos enfrentado a la misma pregunta:

"Como construir nuestra propia casa de manera que contenga parte de nuestra identidad, este dentro de nuestro presupuesto y se mantenga bien por muchos años"

En países desarrollados se entregan estas técnicas en cursos cortos de días o semanas, que incluyen principalmente técnicas de construcción y administración del proyecto, a un costo razonable. En nuestro país seria bienvenida una idea similar, lo que aumentaría el deseo de hacer las cosas mejor y mejorar la calidad de vida de sus ciudadanos.

La dificultad para construir por si mismo no ha cambiado a través de los años, sino que hoy en día quien tiene un pedazo de tierra apropiado no es por derecho sino un privilegio, ya que todo debe ser analizado, "hay un impacto ambiental, social y una obligación para con nuestra sociedad" que nos obliga a pensar en términos de ecología y calidad de vida no solo para nosotros mismos sino también para nuestros vecinos.

Grupo Auto Constructores - Estudio con Fardos de Paja

Doris Obra de Arte en uno de los muros
de un estudio en KIN KIN

Doris Ortega en Australia 

Este texto tiene por objetivo:

"entregar una guía clara y descriptiva de los pasos necesarios para construir una casa por si mismo".

Por lo tanto, esta mas allá de las profesiones relacionadas con la construcción y arquitectura, va dirigida a todo aquel que necesita tener una pauta clara acerca de los pasos que se siguen para construir y dependiendo de los medios podrá contratar o no las partes que la componen, sin tener que sufrir las consecuencias devastadoras de una mala planificación y/o desconocimiento del tema.

Dada la importancia de la inversión que se esta haciendo, le proporcionará una idea de cada ítem involucrado de manera de tener seguridad de que lo que se esta haciendo, se hace bién en términos de calidad, costo, en un tiempo apropiado y legal en términos de autorizaciones de los organismos relacionados.

Esta información llena un vacío que algunos profesionales de la construcción entregan gratuitamente por un compromiso social, o remunerado cuando hay un contrato formal.


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Ventajas y desventajas de construir por si mismo


Diseñando la casa


Ventajas

.- El orgullo de haber completado una tarea de envergadura y haberlo hecho por si mismo ya que es el techo que cobija las alegrías y las tristezas de nuestra vida y de nuestra familia.

.- Sobre las ventajas económicas hay opiniones distintas, pero la mas preponderante es la de ejecutar la obra bajo completo control de costos y por lo tanto, construir de mejor calidad y en algunos casos, mas económico que el mas barato de las proponentes constructoras.

.- Mejor control de la calidad, de la cantidad y del tiempo de la obra.
.- Una mejor casa por el mismo dinero o una casa mas grande por el mismo dinero.
.- El riesgo de que las cosas vayan bien no depende tanto del tamaño de la vivienda sino mas bien de una buena administración del diseño y construcción.

Desventajas

.- Las desventajas, en cambio, son varias:
Sus relaciones personales con su familia cercana se estresan por la preocupación que significa estar a cargo de la obra 24 horas al día, incluyendo sábados y domingos.
Comienza a ser adversario del MINVU o de la Municipalidad, ya que piensa que los inspectores no saben el sacrificio que esta realizando para ejecutar la obra y ellos ponen condiciones difíciles y que no estaban en su conocimiento.

Administrar un grupo de contratistas para electricidad, gas, agua, alcantarillado, carpinteros, albañiles comienza a ser un fastidio al momento de resolver los pagos.

Los vecinos que estaban orgullosos y cooperaban en la construcción ya no lo saludan cuando la casa esta terminada y no esta de acuerdo a sus ideas.

Su familia no esta contenta cuando se reajusta su presupuesto porque la construcción se excedió en el costo.

Si Ud. ve viviendas que permanecen inconclusas por largo tiempo es mas probable que sea porque algo salió mal y eso normalmente termina en problemas financieros y no al revés. Se ve mucho que cuando se extiende el permiso de construcción parte de la obra avanzada de antemano debe derrumbarse por no cumplir con la OGC. Una obra no debe comenzar hasta tener el permiso de construcción visible en la oficina de terreno.

Si Ud. esta sonriendo después de leer las desventajas es bueno que sepa que hay muchas personas que han tenido éxito construyendo hermosas viviendas a un costo apropiado el secreto esta en una administración eficiente que puede o no estar determinada por sus condiciones personales o por la calidad de sus consultores personales.

Esta guía le ayudara a encontrar lo que necesita para el éxito de su obra.

Porque un Arquitecto

No es el propósito que Ud. se convierta en Arquitecto sino saber como tratar la etapa de diseño que es fundamental y previa a las fundaciones, así tanto o mas importante.

Lo ideal es que en esta etapa contrate un Arquitecto pero depende de la envergadura de su proyecto, cuanto mas desea como resultado final y de su presupuesto.

Un Arquitecto es invaluable cuando se desea construir una casa no convencional o con sistemas o materiales naturales, también cuando se desea construir en terrenos con propiedades particulares como por ejemplo en pendientes, o fundaciones inestables o en áreas restringidas.

También es importante porque es el profesional que firma los planos y la documentación para ser presentada a la Dirección de Obras Municipales de acuerdo a la Ordenanza General de Construcciones que la encuentra en cualquier quiosko por no mas de $ 5.000 o bien en este sitio web:

Ministerio de la Vivienda y Urbanismo .

Si su proyecto no es de envergadura y tradicional entonces el ahorro podría ser en la contratación de un buen dibujante que ahorre parte del trabajo de diseño. En países desarrollados existe el diseñador de construcción que son normalmente Arquitectos no titulados y que cooperan en este tema. Si este es el caso asegúrese que los diseños se hacen utilizando alguno de los programas de computación conocidos ya que son mas precisos y tienen mejores posibilidades de vistas del proyecto terminado, además, es mas fácil hacer las correcciones y se ahorra la repetida impresión de los documentos que puede ser honerosa y consumidora de tiempo si se hace a mano.

Recuerde que el proyecto final debe ser aprobado por un Arquitecto titulado e inscrito, por lo tanto no basta solo la firma sino la revisión del proyecto y la documentación necesaria para la carpeta municipal, hecha por este profesional y que también lleva la firma del propietario.


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Donde encuentra un Arquitecto


Cuanto debe pagar a un Arquitecto


Las municipalidades. el MINVU y el colegio de Arquitectos tiene listas de Profesionales registrados a su disposición, también es buena idea hacer un listado de profesionales utilizados por sus amigos y saber sus resultados, al final seleccione no mas de tres y reúnase con cada uno de ellos antes de tomar la decisión,

Que puede hacer un Arquitecto por Ud como
Auto Constructor (AC)

Un Arquitecto esta preparado para ejecutar varias funciones en la industria de la construcción, pero en particular su rol es:
1.- Tomar las instrucciones de un cliente y desde ellas desarrollar una solución, de diseño estético, funcional y dentro de los recursos financieros disponibles.

2.- Desagregar el diseño en dibujos y documentos que le permitirán proponer la construcción a las Autoridades respectivas.
Esto también permitirá al constructor determinar las cantidades, calidad de los materiales a usar y ensamblar los componentes en una casa terminada.

3.- Administrar el contrato que puede ser entregado a constructoras o subcontratistas.

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Normalmente dichos profesionales cobran un porcentaje de acuerdo al monto del proyecto, pero también puede conseguir el trabajo por horas, o montos cancelables durante el desarrollo del proyecto.

Los itemes que se pueden desglosar son: Diseño, Documentación y Administración, esta ultima se puede extender con visitas a la Obra y registro de acuerdos o desarrollo de la Construcción en el Libro de Obras (obligatorio de acuerdo a la OG de C entre el cliente y Constructor).

Que debe decirle al Arquitecto.

Todo! El necesita saber como la familia va a ocupar la casa. Las necesidades individuales y colectivas, los gustos y lo que no les gusta a cada miembro de la familia incluyendo el perro el gato los pescados, pajaros y los tamaños de algunas dependencias importantes. Ellos podrán hacer su mejor trabajo si todos las imágenes preconcebidas del ideal de casa se han puesto en el tablero para discusión, análisis e incorporación.
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Que documentación se elabora.


Cuando necesita un consultor


La carpeta municipal que consta de todos los documentos solicitados por la Dirección de Obras Municipales, debidamente firmada por los profesionales correspondientes.

Se prepara los documentos necesarios para obtener los permisos de Urbanización en el caso de subdivisiones, loteos y la urbanización de loteos existentes

Se prepara la documentación necesaria para solicitar el permiso para Construcción de la Dirección de Obras Municipales (sin este no se puede iniciar la Obra, también debe estar el Libro de Obras timbrado por la DOM)

Certificado de Informaciones Previas (este es necesario sacarlo antes de comenzar a construir y sacarlo de nuevo si ha pasado mas de 6 meses de su primera extensión)

En general se prepararían los siguientes itemes en los que pueden o no participar los siguientes profesionales: Arquitecto, Ingeniero Calculista, Constructor Civil o Ingeniero Constructor.

1. Planos de arquitectura y construcción.

2. Planos de instalaciones que procedan. No olvidar teléfono, internet, TV cable, luces exteriores, piscina en algunos casos conviene dejar las instalaciones y tuberías tendidas bajo radieres o losas, aún cuando no se vayan a instalar de inmediato.

3. Planos de cálculo, cuando proceda.

4. Especificaciones técnicas.

5 Cubicación.

6. Presupuesto global estimativo, expresado en Unidades de Fomento.

7. Permisos de Urbanización

8. Permisos de Construcción

9. Certificado de Informaciones Previas a la fecha de comienzo de la Construcción (importante porque los planos reguladores pueden estar en proceso de cambios)

10. Timbrado del Libro de Obras por la DOM

11. Permisos para las instalaciones que corresponda (Electricidad, gas, agua potable, aguas servidas, agua lluvias)

12. Informes especiales por ejemplo condiciones de impacto ambiental, de salud, de evaluaciones históricas, planos de jardines, esquema de colores

ABOGADO: Cuando hayan factores históricos involucrados.


TASADOR: Cuando necesite evaluar el terreno o su futura propiedad necesitará un Tasador registrado normalmente ellos son contratados por los bancos accediendo a una solicitud de préstamo.

: TOPOGRAFOS Cuando necesite hacer un levantamiento topográfico del terreno por litigios, pendientes muy fuertes o ubicación o distancias a edificaciones especiales o industriales también de árboles o postes. También cuando su vecino cambia los limites o hitos durante la noche.

: INGENIERO CALCULISTA Cuando la arquitectura de su casa es muy particular y contiene elementos estructurales no estándar o que comprometen la seguridad de las personas o de las instalaciones. También cuando están en áreas de compromiso geotécnico o condición de suelos no esperadas.
También cuando las instalaciones requieran instalaciones de gases o líquidos combustibles o inflamables en estanques. Excepto instalaciones aprobadas de Agrogas o
También cuando necesite hacer modificaciones a una estructura existente o hacer ampliaciones usando estructuras actuales.

: INGENIERO ELECTRICO O MECANICO Cuando sea necesario instalar sistemas de generación de energía u otros que comprometan la seguridad de las personas e instalaciones; o cuando estos sean temporalmente mayores que los requeridos por las instalaciones de la casa para efectos de construcción o soldadura. La instalación requiere de aprobación de proyecto en Servicios Eléctricos.

: INGENIERO HIDRAULICO Cuando haya elementos complejos de restricciones de agua, drenajes o sistemas de alcantarillado.

: GEOTECNICO Cuando sea necesario hacer mas que una calicata de un metro de profundidad, un sondeo del terreno para determinar capacidad de soporte, estabilidad y napas de aguas subterráneas.

CON QUE AUTORIDADES DEBO TRATAR

Agua Potable y Alcantarillado / Aguas Servidas: Proveedor normalmente particular o Dirección de Aguas

Aprobaciones y permisos municipales: Dirección de Obras Municipales

Electricidad: SGE Servicios Generales de Electricidad

Gas: SGE Servicios Generales de Electricidad

Telecomunicaciones: Telefono red fija, celulares, Internet
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Organismos Normativos y Legislativos


Con este primer capítulo estamos generando una guía para el Auto Constructor con el ánimo de entregar y compartir los conocimientos necesarios para construir una casa por Ud. mismo sin limitaciones, lo que le permitirá, algunos, comprender mejor el arte de la construcción y a otros el arte de administrar un proyecto sencillo pero de importancia vital.
Los capítulos que incluiremos pronto en este sitio Web son:

Especificaciones y Costos:

Itemizado de presupuesto y listado de control de costos reales versus programado

OGC Ordenanza General de la Construcción www.minvu.cl
INN Instituto Nacional de Normalización www.inn.cl
Normas del MINVU www.minvu.cl
Normas de la Dirección de Obras Municipales (Municipalidades respectivas)

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actualizada June 2013

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